Más propietarios de Los Ángeles convierten oficinas en apartamentos

Texaco nunca hizo las cosas a pequeña escala.

Entonces, cuando el gigante petrolero de Texas necesitó una sede en el oeste en la década de 1950, recurrió al destacado arquitecto Welton Becket, quien diseñó los puntos de referencia de Los Ángeles, incluido el edificio Capitol Records de Hollywood y el Dorothy Chandler Pavilion del centro.

Becket creó un gran edificio alto con forma de T (visto desde el cielo) para un lugar en Wilshire Boulevard, la vía histórica de Los Ángeles. Se levantó al lado de lo que entonces era el Ambassador Hotel, una de las posadas más exclusivas de la ciudad, donde las celebridades retozaban en su legendario club nocturno Cocoanut Grove.

Es difícil imaginar lo que los trabajadores de oficina de la era de "Mad Men" pensarían del lugar hoy.

Conocido como Crosby, el edificio cuenta con comodidades como una piscina en la azotea con cabañas, gimnasio, braseros y una sala de karaoke. Los alquileres mensuales comienzan alrededor de $ 2,250 y llegan a $ 6,500 por un penthouse.

El antiguo rascacielos Texaco es parte de un impulso nacional para convertir edificios de oficinas envejecidos en uso residencial, ya que la demanda de viviendas supera la necesidad de oficinas en muchos lugares.

Convertir viejos edificios de oficinas en apartamentos o condominios no es nada nuevo. Pero a medida que las empresas se adaptan permanentemente al trabajo remoto, las expectativas de recortes en los alquileres de oficinas han despertado un nuevo interés entre los propietarios en cambiar los usos de sus edificios en los próximos años.

La mayoría aún no ha actuado porque aún no se ha establecido la demanda general de espacio de oficina a medida que disminuye el COVID-19, pero los candidatos para la conversión son numerosos.

El grupo de expertos Rand Corp. identificó en un estudio de marzo 2300 propiedades hoteleras y de oficinas infrautilizadas en el condado de Los Ángeles que podrían convertirse en viviendas. La mayoría de ellos son edificios de oficinas antiguos con grandes porciones de espacio sin alquilar.

Si todos los edificios infrautilizados se convirtieran en viviendas, se agregarían hasta 113,000 unidades, dijo Rand, alrededor del 9% al 14% de las viviendas que el condado de Los Ángeles necesita producir durante los próximos ocho años para satisfacer la demanda.

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Saks Fifth Avenue, uno de los grandes almacenes más famosos de Beverly Hills, se mudará para dar paso a un complejo de uso mixto que podría energizar un tramo tranquilo de Wilshire Boulevard cerca de Rodeo Drive.

Algunos vecindarios, como el centro de Los Ángeles y Koreatown, donde se encuentra Crosby, tienen concentraciones de torres de oficinas altas y envejecidas adecuadas para viviendas, pero muchos otros candidatos son menos obvios, dijo la arquitecta Karin Liljegren.

Se especializa en conversiones y está atormentada por lo que ve conduciendo por Los Ángeles.

"Hay oportunidades en todas partes", dijo Liljegren, como pequeños edificios de oficinas en calles menos transitadas. "Es solo que la gente no tiene la visión".

Entre los que han realizado conversiones a gran escala se encuentran Jaime y Garrett Lee, dos líderes del imperio inmobiliario Jamison fundado por su padre, David Lee. El anciano Lee es un internista e inmigrante de Corea del Sur que compró edificios de oficinas en apuros en Koreatown después de que el levantamiento civil de Los Ángeles de 1992 deprimiera sus valores.

Luego adquirió muchos otros grandes edificios comerciales en el área de Los Ángeles y se convirtió en uno de los propietarios comerciales más grandes de la región, y luego se expandió para desarrollar nuevos proyectos residenciales, incluidos los apartamentos de lujo Circa en el centro y Kurve en Wilshire, cerca de Koreatown.

En 2013, Jamison se arriesgó a convertir el uso de una de sus torres de oficinas, la antigua sede de US Borax en Wilshire Boulevard que data de 1963. Citando el aumento de la delincuencia como una de las razones, Borax se fue a Valencia a principios de la década de 1990 y la el edificio no fue un gran atractivo para los inquilinos comerciales en los años siguientes.

Sin embargo, también fue diseñado por Welton Becket y ubicado al otro lado del bulevar del emblemático edificio de grandes almacenes Bullocks Wilshire de Art Deco, ahora ocupado por Southwestern Law School. Jamison convirtió el antiguo edificio Borax en 127 apartamentos.

"Para nuestra sorpresa", dijo Jaime Lee, "los alquilamos todos en tres meses".

El Westmore, como se conoce ahora al edificio Borax, se alquiló rápidamente a estudiantes de derecho, jóvenes profesionales y algunos jubilados, dijo Jaime Lee. "Pensamos que estábamos en algo".

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La cantidad de apartamentos disponibles para alquilar en el condado de Los Ángeles es la más baja en dos décadas. El mercado laboral en auge no está ayudando.

Jamison tenía la ventaja de poseer edificios en una parte de la ciudad que se estaba recuperando económicamente debido en gran parte a la expansión de las empresas y los residentes coreano-estadounidenses que habían adoptado una franja central de la ciudad dejada por los tomadores de decisiones corporativos y los residentes blancos de toda la vida.

Las oficinas en el vecindario de Wilshire cayeron en desgracia entre los líderes empresariales de la ciudad en las últimas décadas del siglo XX, ya que muchos se mudaron a edificios más nuevos en otras partes de la ciudad. Texaco, luego absorbida por Chevron Corp., anunció en 1985 que vendería la propiedad y se mudaría a un nuevo rascacielos en Universal City.

Para 2013, la diversidad del área estaba atrayendo la atención favorable de una multitud más joven que no estaba agobiada por las impresiones desagradables de su pasado. Un programa de televisión sobre la cocina local del popular chef Anthony Bourdain ese año ayudó a consolidar la reputación del vecindario como un lugar de moda, dijo Jaime Lee.

"Koreatown se convirtió en una cosa", dijo. Y, "un vecindario creativo y vibrante requiere más viviendas".

Hasta el momento, Jamison ha convertido siete edificios de oficinas para uso residencial con un total combinado de más de 1200 unidades, casi todas alquiladas. Más cambios de imagen están en proceso.

"Quizás estamos a mitad de camino" en la conversión de edificios Jamison adaptables, dijo Jaime Lee.

Aunque puede costar millones de dólares convertir una oficina de gran altura en apartamentos, es más barato que construir un nuevo edificio desde cero. Los antiguos edificios de oficinas también tienden a contar con un amplio estacionamiento y otros espacios grandes que pueden destinarse a nuevos usos.

Los edificios de oficinas generalmente se calientan y enfrían con grandes calderas y enfriadores subterráneos, dijo Garrett Lee. Al mover la maquinaria de control climático y las oficinas de ingeniería al techo, como es común en los edificios residenciales, queda más espacio disponible para otros usos. Jamison ha pasado por gimnasios, simuladores de golf, canchas de baloncesto, estudios de baile y salas de karaoke.

Jamison ha encontrado espacio en antiguas oficinas para agregar espacios de trabajo conjunto, salas comunitarias para recreación y teatros de buen tamaño. Hay terrazas en la azotea y piscinas, junto con greens y estaciones de lavado de perros.

La empresa seguirá convirtiendo las oficinas en apartamentos según lo dicten las demandas del mercado, dijo Jaime Lee, pero Jamison sigue confiando en que el mercado de alquiler de oficinas se recupere.

"Todavía tenemos grandes esperanzas de que un gran contingente de oficinistas regrese en algún momento", dijo. "No vamos a renunciar a eso".

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Trabajar desde casa es lo que muchos empleados quieren. Pero los empleadores todavía quieren que vuelvas a la oficina

Liljegren, fundadora de la firma de arquitectura Omgivning, es más escéptica sobre las perspectivas de los propietarios de oficinas a medida que las empresas se adaptan al trabajo remoto.

"La vacante solo está aumentando", dijo. "Estamos empezando a verlo".

Una cosa en la que los observadores de la industria de bienes raíces están de acuerdo es que muchas empresas están aprovechando el mercado de alquiler de oficinas blandas para mudarse a barrios más nuevos o más agradables. Gran parte del espacio vacío que están dejando atrás se encuentra en edificios más antiguos que pueden terminar siendo mejor utilizados como viviendas.

LA vio por primera vez una ola de conversiones hace dos décadas cuando la ciudad aprobó una ordenanza de reutilización adaptativa en 1999 que facilitó, según los códigos de la ciudad, convertir oficinas en viviendas u hoteles. El resultado fue unas 15.000 unidades de vivienda, dijo Liljegren. "Ha sido un gran éxito".

Esa ordenanza se centró en los edificios centenarios en el centro histórico del centro, pero un nuevo plan comunitario conocido como DTLA 2040, que está a punto de adoptarse, facilitaría la construcción de viviendas en el centro, incluidas las conversiones de propiedades. En junio, los funcionarios estatales reservaron $400 millones para ofrecer incentivos a los desarrolladores para convertir oficinas en viviendas asequibles durante los próximos dos años.

Tales acciones están preparando la mesa para una oleada de conversiones, dijo Liljegren.

"Ahora estamos saliendo de COVID y estamos viendo mucha menos demanda de espacios comerciales al mismo tiempo que ya ha habido avances en las obras en términos de política y financiación".

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El último proyecto del arquitecto Frank Gehry se abre en el centro de Los Ángeles.

Convertir un edificio existente a un nuevo uso es más sostenible desde el punto de vista ambiental que construir uno nuevo, pero el precio de adquirir edificios de oficinas puede ser una barrera para la conversión, dijo Rand. En vecindarios con propiedades de alto valor como el oeste de Los Ángeles, es difícil para los desarrolladores de viviendas comprar un edificio de oficinas, pagar para convertirlo en vivienda y luego cobrar alquileres lo suficientemente altos como para obtener ganancias.

El centro de Los Ángeles, el mercado de oficinas más antiguo de la ciudad, presenta más oportunidades. Casi un tercio de las 37.000 nuevas unidades de vivienda creadas desde que comenzó el renacimiento residencial del centro de la ciudad en 2000 se crearon mediante la reutilización adaptativa de edificios de oficinas en su mayoría antiguos.

"La reutilización adaptativa remodeló el centro de la ciudad", dijo Nick Griffin, director ejecutivo del Distrito de Mejoramiento Comercial del Centro del Centro de Los Ángeles.

La llegada de miles de residentes cambió el carácter del centro de Los Ángeles, que existía a fines del siglo XX principalmente como un distrito de oficinas de 9 a 5 con escasa vida nocturna, pocos restaurantes notables y sin tiendas de comestibles.

Desde que comenzó la pandemia, la dinámica de la población del centro ha cambiado nuevamente. La ocupación en los edificios residenciales del centro de la ciudad se ha mantenido constante e incluso ha crecido a medida que nuevas unidades llegaron al mercado, pero las grandes torres de oficinas construidas para servir a las empresas de cuello blanco han permanecido obstinadamente despobladas.

La desaparición de cientos de miles de oficinistas diarios ha sido un duro golpe para los restaurantes y otros negocios que los atienden. La población de oficinas promedio de Los Ángeles ronda el 43% de lo que era antes de COVID-19, según Kastle Systems, que proporciona sistemas de entrada con tarjeta de acceso utilizados por muchas empresas y rastrea los patrones de lectura de tarjetas de los trabajadores.

La caída sostenida en la cantidad de personas que ingresan a la oficina a favor del trabajo remoto ha llevado a especular que las empresas alquilarán menos espacio en el futuro, lo que llevará a más propietarios de oficinas a vender o convertir sus edificios en viviendas. Muchos propietarios, como los Lee, tienen la esperanza de que el gran regreso a la oficina, aunque se retrase, siga llegando, incluso si el trabajo remoto sigue siendo parte del plan.

Si se convierten más edificios de oficinas para uso residencial, no sería malo para el centro, dijo Griffin. Una mayor proporción de residentes y la actividad que traen podrían hacer que las oficinas restantes sean más deseables si el núcleo financiero del centro de la ciudad llega a sentirse más como un vecindario con energía y vida callejera activa.

Los propietarios de edificios harán lo que tengan que hacer para ganar dinero, dijo.

"Tenga en cuenta que los distritos de oficinas como el centro de la ciudad tienen una larga historia de evolución con los tiempos y el mercado", dijo Griffin. "Si ve una escasez de viviendas y un excedente de oficinas, se aprovecharán las oportunidades para equilibrar esos mercados". ."

A pesar de que se han agregado miles de apartamentos en los últimos años, las unidades del centro de la ciudad están constantemente ocupadas en un 95% y se pueden agregar muchas más sin saturar demasiado el mercado, dijo.

El área de Los Ángeles tiene "una gran escasez de viviendas", dijo, y hay pocas áreas fuera del centro de la ciudad donde los desarrolladores pueden construir a gran escala.

"Esa dinámica no cambiará pronto", dijo. "Sería difícil construir demasiado en el centro dados esos factores".

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